亚星登录地址ios版APP-买房者不得不知的房地产基础知识
发布时间:2022-01-14 20:42:06

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  对于普通人来说,买房是一件吃力的事情,如今的楼市,如今的房价,已经是常人所不能想的了。为什么这个社会给我们的压力越来越大了呢?现在在北上广奋斗的小青年,谁不想有个属于自己的家,谁不想在城市真正安居乐业落地生根,但现实的却让我们倍感负担。这里,我们就来谈谈房地产基础知识,看看房地产是如何赚钱的。

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  节目主讲人陈志君博士根据自身房地产方面的经验,为我们讲解了房地产的两大点:

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  地产商从参加土地拍卖,市场上买到一块土地后,房产商就会对土地进行项目的设计跟规划。他们就会做一个方案出来,就是说去定义好这块地上面几栋楼,什么样的层高,什么样的面积,这个叫项目规划许可。干完这个项目规划许可以后,等于是已经把土地开发的一些参数定下来了。这个时候地产商就可以进入到第四个环节,就是土地的开发和施工,那么在施工之前他会办理一个叫施工许可证。施工许可证会定义出这块地的开工日期、竣工日期以及它每一期的施工的,分期的情况。我们了解到的这四个证,在后面都会提到,而且非常重要。跟我们的金融也有关系,跟我们的房子销售也有关系。

  实际上,我们从一个简单的土地到开发成一个完整的产品,非常多样化的产品,非常漂亮的房子,中间的节点其实是非常多的。并不是只有这四个节点,这四个节点是最大的节点。就我之前工作的公司,我们当时的开发节点是147个节点。我们是做商业的地产公司,所以他的节点比较多。我知道的比如说龙湖地产,他的节点我看到过的资料是160多个决定。就是说,成熟的地产公司,他的开发节点越多,因为他的管理越细。

  为什么开发商会如此重视他的开发节点呢?因为整个房产开发周期的管理是地产商的生命线。为什么?比如说一块土地在上海,一块土地的价格可能是十亿甚至说一百亿,他一年的财务成本大概是在10%。也就是说,生命周期拖延一年,他的财务成本会增加一到两个一亿,增加10%。也就是说,这个成本对于地产商来讲是非常大的。所以,他就会想尽办法去管控好各个开发节点。比如说在行业里做的比较好的公司,像万科、恒大、做商业地产最好的万达、做城郊开发的碧桂园,他们这些公司公司之所以能够快速成长,快速能够成为行业的前几名。就是因为他们在开发效率、开发节点管理上做得非常好。我们老百姓总是提到一个话题,就是总觉得地产商跟政府之间有很多猫腻,这个开发节点就是地产商跟政府之间猫腻之所在。为什么?因为这一百多个节点里面将近50%以上,甚至超过六十都是跟政府有关的。它里面所有涉及审批、许可、验收,都是与政府部门有关的,而且是跟很多政府部门有关。这里面,开发商第一是为了在开发节点里面争取利益,争取一些灰色空间的利益。第二,也是为了节约整个开发周期。所以在这里面,就有很多的跟政府的一些互动的环节。 这个里面本质上是因为我们在这一块法制化不够,很多的细节没有通过文件,通过法制化的东西把它定义下来,而是一直保留着一些空白的区域。实际上就是有人治的一些空间在里面。在这里面开发商就会想尽办法,和政府去套近乎,甚至有一些开发商,为了抢进度。他们可能会去选择,比如说违规、违章,宁愿罚款也要去抢进度。在大公司,相对来讲在管控层面,他们的内部管理非常科学,他们在内部管理这个层面去挖掘潜力以后,他的节点管理做的也比较好。比如说万达,曾经有一个口号说要十八个月开业,就是从拿到土地开始到商场开业十八个月,做的是非常好的。

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  首先大家看到我们这块地皮,它的土地面积假设是五万平米、容积率是2,计容面积就是十万平米,就是五乘以二,十万平米。假设这个地价(楼板价)是一万一平米,那么地价就是十万平米乘以一万一平米,就是十万乘一万,地价就是十个亿,这是这个项目基本的参数。那么,这块地买下以后,房产商要去盖房子,盖房子需要多少钱呢?

  有一个叫建筑安装成本,这里面我们简化一下,有建安、混凝土,把房子盖好需要三千五一平米,管理费五百块一平米,设计费一千块一平米,总共加在一起是五千块一平米把这房子盖好了。五千块一平米其实是一个比较好的房子了,因为在很多城市里面房价还卖不到五千块,我们这边盖房子就花了五千块,因为我们只是一个高端的房子。一万块的地加上五千块盖房子,最后的成本是一万五一平米。一万五一平米的成本卖多少钱呢?这里边有一个模型,上市公司的地价一般占房价的百分之二十五到三十,也就是房价是地价的三到四倍。因为地价是一万,我们就假设房价是三万块一平米。这里面我可以举一个案例,比如说,万达广场在无锡的一个项目,它的楼板价是三千多块,他的商铺可以卖到三万,最好的商铺甚至可以卖到六万。也就是说,非常好地方的房子跟地价的比是非常高的,我们就先以三倍这个数字来定售价。如果售价是三万一平米,我们可以算出这一平米的毛利是一万五一平米,他一平米可以赚一万五千块钱。毛利是这么多,他还要交税,税收这块非常复杂。

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  今天我们就不详细讲税,我们讲避完税的开发商要交多少税,他大概要交房价的,就是销售价格的12到16个点,如果做得好的开发商大概成本在这么多。我们取一个中间值,就是说它以十四块交税(14%),就是每卖一百块的房子交十四块给政府,总共要交多少钱的税呢,就是三万块乘以十四,四千两百块的税。减掉税以后的税后利润是一万零八百,这样整个项目赚多少钱呢,就是十点八个亿,他通过土地十个亿买过来以后最后可以赚到十点八个亿。我们可以算出它的资产回报率,大概是10.8除以10,两年的时间,这个项目只有十万平米,一般两年的时间可以做完,这样整个的回报率是50.4%。我们可以看到,开发商的投资回报率年化是50.4,我们对比一下老百姓存款的回报率,老百姓的回报率是0.35。那么开发商这个项目的回报是老百姓的144倍,这是很大的一个差别,这也就是为什么老百姓的收入更多来自劳务收入,而不是投资收入。那些开发商,那些企业家更多的是来自于投资收入,因为他们的投资回报率比老百姓高太多了。那么如果是这样一个投资回报率,用十个亿可以赚十个亿,用两年的时间的话。

  看完陈志君博士的简述,大家是不是买房的压力更大了啊,可是没办法,房地产商虽然利益回报高,但是房价却没有怎么下降,我们这些小青年只能兢兢业业的工作赚钱,争取有朝一日能拥有自己的一个小窝了!返回搜狐,查看更多